Trouver un logement longue durée en Thaïlande

Faits vérifiés le 2 novembre 2026 sur les sources officielles · Par La rédaction

Louer un appartement pour six mois, signer un bail de plusieurs années, acheter : en Thaïlande, chaque option obéit à des règles précises pour un étranger. Voici ce que disent les textes officiels, et ce qu’il vaut mieux vérifier avant de signer.

Un étranger peut louer librement, mais un bail de plus de 3 ans doit être enregistré et ne peut pas dépasser 30 ans. Il peut acheter un appartement en copropriété, dans la limite de 49 % de la surface de l’immeuble détenue par des étrangers, mais en principe pas de terrain. Quel que soit le logement, votre logeur doit déclarer votre présence à l’immigration dans les 24 heures.

Louer : le bail et sa durée

Selon le Code civil et commercial thaïlandais (article 538), tel que le résume le Département des terres :

  • un bail de 3 ans ou moins n’a pas à être enregistré ;
  • un bail de plus de 3 ans doit être écrit et enregistré au bureau foncier ;
  • la durée maximale d’un bail est de 30 ans : un bail conclu pour plus longtemps est ramené à 30 ans.

Des clauses de renouvellement automatique sont parfois proposées pour aller au-delà de 30 ans. Leur valeur fait débat, et nous n’avons pas trouvé de source officielle qui tranche : demandez l’avis d’un avocat avant de compter dessus.

La caution et les charges

L’Office de protection du consommateur (OCPB) a adopté en 2025 une règle sur les baux d’habitation proposés par des bailleurs professionnels. Selon l’OCPB, elle vise notamment la retenue abusive de la caution et la facturation de l’eau et de l’électricité au-dessus des tarifs officiels.

Le contenu exact de cette règle de 2025 (montant maximum de la caution, délai de restitution, bailleurs concernés, date d’entrée en vigueur) n’a pas pu être lu dans le texte officiel. Des chiffres circulent en ligne, dont certains viennent d’une ancienne version de 2018, remplacée depuis. Avant de verser une caution, faites préciser par écrit dans le bail son montant, les conditions de sa restitution et le délai.

Pour l’électricité, demandez si vous serez facturé directement par le distributeur (MEA à Bangkok, PEA en province) ou par le propriétaire, et à quel prix. Le barème officiel est expliqué sur la page Coût de la vie.

Acheter un appartement : le quota de 49 %

Un étranger peut être propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété (« condominium »), selon la loi sur les copropriétés publiée par le Département des terres. Trois conditions principales :

  • entrer dans une catégorie prévue par la loi (article 19). Pour un particulier, c’est en général celle de la personne qui fait entrer des devises étrangères en Thaïlande, ou qui paie depuis un compte en bahts de non-résident ou un compte en devises ;
  • prouver cette entrée de devises pour un montant au moins égal au prix de l’appartement (article 19 ter). Gardez les justificatifs de vos virements ;
  • respecter le quota : dans chaque immeuble, les étrangers ne peuvent détenir ensemble que 49 % au plus de la surface totale des appartements (article 19 bis). C’est la surface qui compte, pas le nombre de logements.

Avant de vous engager, demandez au vendeur ou au syndic où en est le quota étranger de l’immeuble : si les 49 % sont atteints, l’achat en nom propre par un étranger n’est plus possible.

Un terrain ou une maison : en principe non

L’article 86 du Code foncier pose la règle : un étranger ne peut acquérir un terrain que si un traité le lui permet. Une maison étant construite sur un terrain, acheter une maison avec son terrain n’est en principe pas possible.

L’article 96 bis prévoit une exception très encadrée : un étranger qui réalise un investissement important en Thaïlande peut, avec l’accord du ministre de l’Intérieur, acheter une petite surface pour y habiter. Le Département des terres publie une fiche de procédure, mais les montants et la durée de conservation de l’investissement n’ont pas pu être lus sur une page officielle accessible. Nous ne les donnons donc pas.

Faire acheter un terrain par un Thaïlandais ou par une société qui agit en réalité pour un étranger (un « prête-nom ») est illégal. Le Département des terres renforce ses contrôles, et les sanctions peuvent aller jusqu’à la vente forcée du bien.

La déclaration TM30 : l’affaire du logeur, mais aussi la vôtre

Le propriétaire, le maître de maison, l’occupant principal du logement ou le directeur de l’hôtel où loge un étranger doit le déclarer au bureau de l’immigration de son secteur dans les 24 heures après son arrivée. C’est la déclaration TM30. Elle est gratuite et peut se faire sur place, par la poste ou en ligne.

C’est le logeur qui la fait, pas le locataire. Mais elle vous concerne directement : le dossier de prolongation du DTV, par exemple, demande vos dernières TM30. Demandez donc à votre propriétaire une copie ou une preuve de la déclaration. Le montant de l’amende prévue pour un logeur qui ne déclare pas n’a pas été confirmé sur une page officielle lisible.

Plus de détails sur la page Déclaration des 90 jours et adresse (TM30).

Avant de signer : les vérifications pratiques

Ces points ne viennent pas d’un texte officiel : ce sont des précautions de bon sens pour tout bail à l’étranger.

  • Vérifiez l’identité du bailleur et son droit de louer (propriétaire, ou mandat écrit s’il s’agit d’un agent).
  • Exigez un bail écrit, dans une langue que vous comprenez, ou faites-le traduire.
  • Faites préciser : durée, loyer, date de paiement, caution, conditions de sortie anticipée, préavis.
  • Demandez comment l’eau et l’électricité sont facturées, et relevez les compteurs le jour de l’entrée.
  • Faites un état des lieux avec photos datées, signé par les deux parties.
  • Demandez qui fera la TM30 et quand vous en recevrez la preuve.
  • Gardez un reçu pour chaque paiement.
  • Si vous visez un bail de plus de 3 ans, prévoyez son enregistrement au bureau foncier.

Pour l’achat d’un appartement ou un bail long, faites-vous accompagner par un avocat indépendant du vendeur.

Sources officielles

À lire aussi